В интервью главному редактору Международного антикоррупционного портала Ольге Дружининой председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» и председателя Комиссии по инвестициям в недвижимость, заместителя председателя Комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости ТПП РФ Екатерина Авдеева рассказала о коррупционных рисках в сфере недвижимости, сложностях реализации конфискованного имущества у преступников, об изменении спроса и процессе «очищения» на рынке, а также о победе в престижной премии.
– Екатерина, прежде чем перейти к вопросам, позвольте поздравить вас: Корпорация недвижимости «АСТОРИУС» стала победителем престижной премии «Рекорды рынка недвижимости» в номинации «Открытие года» и это уже третья награда за год. Что для вас значит эта награда, которую часто называют «Оскаром» рынка недвижимости?
– Благодарю, Ольга. Премия «Рекорды рынка недвижимости» – действительно знаковое событие, где оцениваются масштабы, качество и инновационность. Сегодня рынок созрел для комплексного подхода в сфере недвижимости, когда выгода клиента и защита его активов стоит во главе угла.
– «Рекорды рынка недвижимости» – это ведь не только признание, но и ответственность. Какие обязательства накладывает на вас статус «Открытия года»?
– Мы восприняли эту награду как признание того, что идем правильным путем. Очень хочется выработать единые стандарты для отрасли, печально, когда риэлтор выполняет функцию демонстратора того, что проще было найти, даже не обладая элементарными знаниями объекта. Когда он не может выявить потребность, когда у него нет должных познаний в сфере права, финансов, налогообложения. Да, он не станет этим специалистом, но для того, чтобы своевременно помогать, он должен обладать этими познаниями. Поэтому мы будем участвовать в работе по регулированию риэлторского рынка, очень хочется, чтобы стандарт все же был обязательным, чтобы, обращаясь, люди понимали, что им действительно предоставят квалифицированную услугу на рынке недвижимости. Рынок требует очищения от случайных людей. Мы будем совершенствовать нашу систему, усиливать ее, вкладываться в цифровое развитие, создавать удобные сервисы, расширять пул партнеров. Делать все, чтобы клиент получал максимум при обращении к нам. Мы будем продолжать развивать свой Аналитический центр, чтобы своевременно доносить полезную информацию до рынка и о трендах, и о реальной ликвидности, и о финансовых показателях недвижимости, а также методах расчета. Также будем работать надо просвещением участников рынка, в том числе как не стать жертвой мошеннической или коррупционной схемы.
– Тогда давайте сразу к болевой точке. Рынок недвижимости традиционно считается одной из самых коррумпированных сфер. СМИ не раз описывали схемы: от незаконного предоставления земель до махинаций с ведомственным жильём. На ваш взгляд, коррупция сегодня стала менее заметной или просто мимикрировала?
– Она, безусловно, мимикрировала. Грубые схемы 90-х и 2000-х вроде прямого вывода участков через подставные постановления мэрий уступили место более изощрённым механизмам. Сегодня мы чаще сталкиваемся с так называемой «интеллектуальной коррупцией»: завышение кадастровой стоимости под конкретный проект, непрозрачные обременения, сознательное банкротство застройщиков с выводом активов, использование служебного положения для получения эксклюзивных условий по подключению к сетям. Всё это камуфлируется под хозяйственную деятельность, но по сути является коррупционными проявлениями. Именно поэтому клиенту как никогда нужен профессиональный «санитарный кордон».
– Недавно наши коллеги из «Парламентской газеты» писали о том, что конфискованные квартиры и коттеджи плохо продаются, зависают на балансе годами, теряя ликвидность. Почему, на ваш взгляд, так происходит?
– Проблема многослойная. Во-первых, статус таких объектов: часто они обременены незавершёнными перепланировками, правами третьих лиц, прописанными несовершеннолетними, а это «мина замедленного действия» для любого покупателя. Во-вторых, процедура реализации конфиската через Росимущество крайне забюрократизирована: оценка отстаёт от рынка, торги проводятся с нарушениями сроков, информация не доходит до реальных потребителей. В-третьих, такие активы нередко имеют «токсичный шлейф» – прежний владелец или его окружение могут попытаться оспорить сделку, инициировать заказное банкротство и так далее. Обычный покупатель, соблазнившись низкой ценой, рискует получить долгую череду судебных разбирательств вместо актива. Это не значит, что такие объекты точно нельзя приобретать, но они уже должны быть юридически очищены и понятны с точки зрения правового статуса. Некоторые, например, с торгов по банкротству предпочитают приобретать недвижимость, где тоже много рисков, да и банкротство, как мы уже с Вами говорили, может быть преднамеренным. В этой сфере вообще много коррупционных проявлений, при чем арбитражные управляющие нередко злоупотребляют.
– Активы могут быть изъяты в связи с коррупционными проявлениями, а в каких еще случаях есть риски ареста активов?
– Возвращаемся к теме проверки продавца. Давайте представим, что продавец – предприниматель, у него есть риск субсидиарной ответственности в связи с долгами компании, то есть надо проверять и компании, при чем всю группу аффилированных лиц. Почему? Если есть предпосылки для банкротства у компаний, то и бенефициар окажется под ударом, а также все сделки, которые были совершены. Разумеется, что это доступно только через платные специализированные открытые системы. Но даже приобретя доступ, надо уметь интерпретировать весь этот массив данных, чтобы, с одной стороны, не упустить интересный объект по выгодной цене, с другой стороны, не получить вместе с объектом шлейф судебных дел на ближайшие годы, когда надо будет отстаивать свое право собственности.
– А что насчёт мошеннических схем, не связанных с коррупцией? Ведь рынок полон «чёрных риэлторов», двойных продаж, поддельных доверенностей. И что делать тем, кто уже попал в конфликтную ситуацию, связанную с недвижимостью?
– Да, действительно сегодня, как никогда, надо быть бдительным. Всем известное «дело Долиной», с одной стороны, суд защитил добросовестного приобретателя, но, с другой стороны, у нас не прецедентное право, поэтому каждый случай индивидуален, поэтому лучше быть внимательным и осмотрительным, перепроверять все и страховать титул. И не стоит забывать, что сама Долина, получается, потеряла и квартиру, и деньги, так как стала жертвой мошенников. Приобретать по доверенности мы вообще не рекомендуем, хотя ее подлинность всегда можно проверить через базу нотариата, но это невозможно сделать с доверенностями, выданными за рубежом. По запросу СМИ мы даже делали обзор наиболее распространенных мошеннических схем и способов защиты от них. Общая рекомендация – проявлять должную внимательность, осмотрительность и сохранять доказательства. То есть проверки объекта и самого продавца, выписки – это то, что должно быть обязательным при каждой сделке. Отдельно хочется напомнить о том, что надо внимательно читать и договоры, которые подписываете. Если в договоре, например, написано, что Вы вносите задаток, то надо быть готовым к его потере, если Вы не вышли на сделку в установленные сроки. Это не мошенничество, это следование букве закона. Но здесь могут легко встраиваться схемы обмана и манипуляции, например, когда продавец сам устно предлагает перенести сделку на более поздний срок, а сам пишет Вам официальное письмо с требованием прибыть куда-то на сделку, как последнее предупреждение. Формально Вы не выполните обязательство выхода на сделку.
– Какие тектонические сдвиги вы видите на рынке недвижимости сегодня, в середине 2026 года?
– Первое – это все еще высокая стоимость денег и, как следствие, глубокая перестройка спроса. Рыночная ипотека под 16-19% все еще сдерживает спрос на классическую вторичку для массового покупателя, но это хорошее время для торга и входа в проект, если есть свободные денежные средства. Рынок держится на следующих столпах: льготная семейная ипотека, траншевая ипотека от застройщиков и прямые продажи с рассрочками от застройщика и без таковых, но и без привлечения заемных средств в высокобюджетном сегменте. Надо отметить, что в этом сегменте уже актуальны ипотека и лизинг, потому как ориентиры не абсолютные значения ставок и в сравнении с альтернативами для бизнеса, например. Отсюда второй тренд — поляризация: дешёвое жильё в плохих локациях стремительно теряет ликвидность, а качественные объекты с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурой только дорожают. Неизменным остается спрос на недвижимость класса de luxe, потому как хороших площадок в самом центре Москвы совсем немного, не случайно за 5 лет динамика роста квадратного метра в этом сегмент превысила 130%. Третий тренд — цифровизация и прозрачность. Внедрение блокчейн-платформ в Росреестре, цифровые ипотечные сделки, машиночитаемые доверенности — всё это постепенно выдавливает «серые» схемы, но одновременно требует от консультантов принципиально нового уровня компетенций. Мы к этому готовы и активно инвестируем в LegalTech. Четвёртый, очень важный момент — рост интереса к инвестиционной недвижимости со стороны частных инвесторов, которые ищут защитные инструменты. Но без профессионального сопровождения здесь легко обжечься: можно купить якобы доходный объект, который на деле окажется неликвидом. Поэтому наша экспертиза и аналитика становятся критически востребованными, а предлагаемый в сделках лизинг недвижимости позволяет получить законную экономию на налогообложении.
– Возвращаясь к коррупции — есть ли тренд на очищение рынка? Или, наоборот, закрытость порождает новые риски?
– Я бы сказала, идёт сложный процесс. С одной стороны, публичные реестры, декларирование доходов чиновников, антиотмывочные платформы ЦБ – всё это серьёзно сужает поле для прямых нарушений. С другой – лакуны остаются, а усложнение регулирования создаёт питательную среду для коррупциогенных факторов. Поэтому простому гражданину или даже бизнесмену без специализированной поддержки всё труднее отличить законную схему от коррупционной ловушки.
– Чтобы Вы порекомендовали нашим читателям, задумывающимся о приобретении недвижимости?
– Я бы сказала, что сейчас рынок недвижимости находится в определенной стагнации, но это временное явление и уже в скором времени при снижении ставки ЦБ будет переток средств с депозитов, с одной стороны, проявится отложенный спрос у тех, кто ждал кредитного плеча, с другой, что будет стимулировать повышение цен. Поэтому сегодня можно торговаться, вдумчиво выбирать выгодные объекты, проводя качественный due diligence объекта и продавца (примечание редакции: due diligence — комплексная проверка объекта и контрагента перед сделкой), использовать выгодные финансовые инструменты, но просчитывая все стратегии на базе после качественного анализа. А тем, кто хочет получить недвижимость от государства хочется пожелать делать это правильно, в соответствии со всеми регламентами и процедурами, не вовлекаясь ни в какие коррупционные схемы. Сегодня рынок недвижимости дает шанс, а сможете ли Вы превратить его в растущий капитал зависит от профессионализма Вашего консультанта или Вас самих
